Телефоны:

в Москве: (495) 651-61-75
в Петербурге: (812) 309-05-45
в Киеве: (044) 393-42-40

Офис в Салониках:

Греция, г. Салоники
ул. И. Полеми 37, 54248
Моб.:+30 6978181319 (Viber, WhatsApp)
Тел.:+30 2311 11 11 77

Офис в Афинах

7, Koundouriotou str., 17122,
N. Smyrni, Athens, Greece
Тел.: +30 (210) 941-97-57
Fax: +30 (210) 942-08-95

Офис на Крите

Греция, г. Ираклион, 71500
Тел.: +30 (281) 810 33 20



Перейти на страницу КОНТАКТЫ
Подводные камни при покупке недвижимости в Греции: предупреждаем и вооружаем

Инвестиционный климат на греческом рынке недвижимости благоприятен для иностранных инвесторов: страна в фазе роста, вложения быстро окупаются, гарантированы стабильный пассивный доход и «золотая виза» для всех членов семьи. Операции с дорогостоящими активами требуют особого внимания и аккуратности. Какие риски поджидают зарубежных покупателей при покупке домов и апартаментов материковой и островной Греции?

Правильно считайте площадь

Россияне и жители стран бывшего СССР считают общую площадь по внутреннему периметру помещений. В Греции площадь исчисляют по внешнему периметру, включая толщину стен (фактически – это ваша собственность). При заявленной площади дома в 100м² полезная площадь составляет ≈80-85м².

Что надо знать при покупке жилья в Греции: выбирайте оптимальную жилую площадь. Для сезонного пребывания на острове 200-300 метров пустующего пространства не понадобятся. Выгоднее приобрести 2-3 апартамента в кондо-отеле и извлекать прибыль от сдачи в аренду.

Площадь – основной критерий кадастровой стоимости объекта, от которой идет расчет налогов. Дополнительно учитывается год постройки, расположение дома, этаж, состояние. При расчете кадастровой стоимости фасадные стены исчисляются по ставке 100%, смежные с соседями и местами общего пользования – по ставке 50%.О нюансах налогового законодательства и льготах до 50-100% налога читайте здесь.

Жизненно необходимые для южного климата террасы и балконы квартир в общую площадь не включаются. Учтите это при сравнении вариантов: большая терраса принесет дополнительный доход + сэкономит расходы на налоги и оплату коммунальных платежей.

Учтите региональные факторы

Часть территорий Греции правительство рассматривает как пограничную зону, в которой смена собственника возможна исключительно по особому разрешению, нерезидентам ЕС приобрести недвижимость проблематично. Перечень проблемных регионов регулярно обновляется. Тонкости покупки жилья на Крите, архипелаге Додеканес, Северо-Восточных островах и в Северной Греции уточняйте у наших менеджеров.

Исторически сложилось так, что инфраструктура центральной части островов развита лучше, чем прибрежная. Сложности с логистикой повышают расходы на содержание жилья и снижают качество жизни. Наши менеджеры подскажут, какие курорты активны круглогодично.

Учтите природные особенности

Покупка дома на первой линии от моря обойдется на 50-60% дороже второй линии. Для долгосрочной покупки рассматривайте дома чуть дальше от берега: воздействие морской воды и сильного соленого ветра негативно сказываются на состоянии металлических конструкций, сантехники, деталей интерьера и озеленении территории. 

В Греции жарко, расходы на кондиционирование помещений будут ниже в квартирах, расположенных на северо-западе и домах с широкими террасами по периметру. Для зимнего проживания придется установить автономное отопление.

Греция находится в районе повышенной сейсмической активности. Правительство жестко контролирует все перепланировки и запрещает снос несущих стен, способных привести к разрушению здания. При осмотре объектов примите как данность существующую планировку объекта:

  • капитальная перепланировка обойдется очень дорого;
  • незаконная перепланировка чревата огромным штрафом, заплатит его новый владелец, а не продавец. 

Обратите внимание на окружающие территории, изучите карты местности и уточните у риэлтора градостроительные планы муниципалитета. Иначе дом с видом на бухту будет перекрыт многоэтажным новостроем.

Привлекайте лицензированных специалистов

Без участия профессионалов невозможна покупка недвижимости в Греции Подводные камни кроются в деталях: нюансы греческого языка, менталитета и законодательства самостоятельно покупателям не осилить. Как именно происходит процесс купли-продажи недвижимости, узнаете здесь.

Квалифицированный переводчик несет ответственность за достоверность перевода и поможет подготовить документы и выявить в договоре спорные моменты.

Любая сделка в Греции свыше 80000€ проводится исключительно с участием адвоката. Его задача проверить юридическую чистоту, данные реестров, выявить имеющиеся отягощения и права третьих лиц. Адвокат поможет зарегистрировать переход права собственности.

Участие в сделке риэлтора защитит от мошеннических схем, о которых речь пойдет далее. Такая покупка выгодна: наши советы по покупке жилья в Греции с 2002 года сэкономили клиентам миллионы евро. Риэлторы не занимаются неликвидными объектами, заведомо мошенническими схемами, их предложения всегда в тренде рынка.

Сопровождение сделки сотрудниками нашей компании гарантирует:

  • подбор оптимального варианта жилья по соотношению цена-качество;
  • точное соблюдение всей процедуры оформления смены собственника;
  • отсутствие юридических и налоговых проблем;
  • предварительный расчет доходности;
  • эффективное управление недвижимостью.

Греческий нотариус не несет ответственности за подлинность документов и обман продавцов. Его задача предварительно рассчитать стоимость объекта, сумму налогов и удостоверить факт сделки.

Будьте осторожны со сделками off-plan

Инвестиции в незавершенное строительство Греции рискованны. Участие в долевом строительстве накладывает на инвестора солидарную ответственность за законность стройки и достройку объекта, в том числе оплату штрафов, строительных корректировок, усиления фундамента, отделку интерьеров.

Покупка в рассрочку не гарантирует соблюдение застройщиками заявленных сроков ввода объекта в эксплуатацию. Возможно банкротство строительной компании. Известны махинации с площадью, этажностью, отделкой.

Под строительство застройщик берет ипотеку, одновременно на объект залога накладывается обременение. При оформлении договора с покупателями застройщик берет на себя обязательства снять обременения. На практике заставить его это сделать проблематично.

Не покупайте объект без проверки

Отсутствие у продавца полного пакета документов – первый признак мошенничества.

Основные проблемы с покупкой недвижимости в Греции после передачи задатка:

  • объект построен, реконструирован либо перепланирован самовольно, без наличия разрешительной документации;
  • наследники не вступили в права наследства;
  • есть обременения на объект, недвижимость в залоге, ипотеке, судебном споре;
  • претензии на объект у третьих лиц, в том числе кредиторов, арендаторов, управляющей компании;
  • продавец не снимает объект с продажи и берет несколько задатков;
  • продавец после получения задатка оформляет с банком договор ипотеки, имущество попадает под арест.

Основные проблемы, которые могут возникнуть у добросовестного покупателя:

  • был показан один объект, а продан совершенно другой;
  • в договоре оказались скрытые ранее условия (оплата аренды земельного участка, наличие арендатора);
  • у посторонних есть право на проезд по территории, проход к морю, пользование пляжем, бассейном, общей террасой;
  • у продавца-иностранца отсутствует согласие на продажу от супруги, предусмотренное законодательством его страны (Британия, Украина и т.п.);
  • в Болгарии и ряде стран легко заявить права на наследство, и спустя несколько лет оспорить сделку;
  • при занижении стоимости объекта в договоре купли-продажи и дальнейшем расторжении договора (в том числе по требованию супруга продавца) покупатель вправе требовать возврата исключительно заявленной в договоре суммы;
  • все долги по налогам и оплате эксплуатационных расходов переходят на нового собственника;
  • покупателю необходимо сразу собрать все документы, подтверждающие перевод средств, иначе при дальнейшей продаже здания возникнут проблемы с репатриацией капитала.

Учтите стоимость оформления

Расходы на покупку недвижимости зависят от года постройки здания, кадастровой стоимости, региона. В среднем оплата налогов, услуг адвоката, нотариальных сборов, госрегистрации, НДС составит ≈10% стоимости объекта. Основную информацию о расходах вы получите здесь; точный расчет по каждому объекту - у наших менеджеров.

Учтите стоимость содержания и налоги

Приобретение недвижимости в Греции налагает на собственника ряд обязательств: уплата налога на недвижимость ENFIA и муниципальных налогов, оплата счетов за электричество, воду, канализацию, телефонию, Интернет. Сдача апартаментов в аренду облагается налогом на доход по ставке от 15 до 42%.

Приобретение объекта в апарт-отеле или комплексе вилл предусматривает оплату услуг управляющей компании, расходов на текущий ремонт и уборку территории, содержание бассейна, пляжа, спортивных и игровых площадок, парковки.

Владельцы частных домов оплачивают услуги садовника, ассенизатора, доставку питьевой воды. Дополнительно оплачивается круглосуточная охрана, видеонаблюдение. Основные данные о размерах расходов на содержание недвижимости вы узнаете здесь.

Доверьте управление недвижимостью надежной компании

Махинации с чужой недвижимостью нередки: управляющие компании:

  • самовольно поднимают арендную плату;
  • скрывают часть доходов;
  • манипулируют графиком заполняемости;
  • манипулируют со счетами на клининг и расходные материалы;
  • бесконтрольно сдают объект в длительную аренду с правом субаренды;
  • не контролируют состояние объекта и соблюдение арендаторами условий договора
  • неэффективно распоряжаются имуществом, экономят на рекламе.

Наша компания успешно оказывает услуги управляющей компании с правом сдачи в аренду и уплатой налогов с 2002 года.

Не отказывайтесь от страховки

Цена страховки редко превышает 0,1% цены имущества. При этом владельцы получают компенсацию в случае стихийных бедствий, техногенных катастроф, пожаров и утраты титула (права собственности на объект недвижимости).

 

TOP