Телефоны:

в Москве: (495) 651-61-75
в Петербурге: (812) 309-05-45
в Киеве: (044) 393-42-40

Офис в Салониках:

Греция, г. Салоники
ул. И. Полеми 37, 54248
Моб.:+30 6978181319 (Viber, WhatsApp)
Тел.:+30 2311 11 11 77

Офис в Афинах

7, Koundouriotou str., 17122,
N. Smyrni, Athens, Greece
Тел.: +30 (210) 941-97-57
Fax: +30 (210) 942-08-95

Офис на Крите

Греция, г. Ираклион, 71500
Тел.: +30 (281) 810 33 20



Перейти на страницу КОНТАКТЫ

Общая информация

Строительство домов в Греции, как, впрочем, и везде, зачастую обходится намного дешевле, чем покупка готовой недвижимости. К тому же, это отличная возможность воплотить свои задумки, а не подстраиваться под чужой вкус. В вопросе получения ВНЖ для владельцев недвижимости, строительство предоставляет собственнику те же права, что и покупка дома. А потраченное время и сопутствующие хлопоты с лихвой окупаются результатом — конечно, при условии, что строительство велось без нарушений и с соблюдением строительных норм.

Строительные нормы в Греции регулируются Общими Положениями о Строительстве (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, или ГОК), с учетом поправок, вносимых местными законодательными актами. Разобраться в Положениях довольно сложно — документ содержит множество отсылок и терминов, специфических именно для греческого законодательства. Поправки обычно лишь усложняют дело, накладывая дополнительные ограничения, зачастую весьма необычные.

При этом, выгодные инвестиции в строительство недвижимости подразумевают максимальное использование строительных возможностей участка. А потому, решив построить дом в Греции, лучше заранее ознакомиться со строительными нормами и разобраться в хитросплетениях греческого законодательства, чтобы впоследствии не жалеть об упущенных возможностях.

Коэффициенты строительства

При определении строительных возможностей участка, применяются четыре основных коэффициента: площадь застройки, коэффициент застройки, коэффициент покрытия и этажность здания.

  • Под разрешенной площадью застройки понимается общая площадь всех этажей объекта строительства. Она измеряется по наружному периметру здания и не зависит от его этажности.

  • Коэффициент застройки устанавливается законодательством для определения общей площади строений. Он помогает определить разрешенную площадь застройки.

  • Коэффициент покрытия выражается в процентах и относится к максимальной площади участка, которая может быть использована под строительство в Греции.

  • Высота здания — количество этажей, допустимых при строительстве в данном регионе и на данном земельном участке. При его определении учитываются все этажи, включая ипогио (цокольный этаж) и мансарду.

Разрешенные площади застройки и возможности их использования

Важным критерием при определении строительных возможностей участков в Греции служит тип земельного участка, предназначенного под застройку. Таких типов два: икопедо и агротемахио.

Икопедо — это земельный участок, находящийся в пределах строительного плана населенных пунктов. Агротемахио, в переводе на понятную нам терминологию — это участок из категории земель сельскохозяйственного назначения. В Греции на них также разрешено строительство, хотя плотность застройки значительно отличается от земель первой категории. При этом на агротемахио допускается строительство коммерческих объектов — к примеру, гостиниц, производственных площадей, а также установка солнечных панелей в целях получения электроэнергии для последующей продажи. Более того, коэффициент застройки в таком случае вырастает до 0,2. Однако для получения разрешения на строительство отеля минимальный размер агротемахио должен быть от 1 - 1,5 Га в зависимости от региона.

Ограничения по площади при строительстве дома в Греции

В зависимости от региона, коэффициент застройки икопедо составляет от 0,4 до 2,4. Для агротемахио разрешенная площадь застройки зависит от площади и исчисляется следующим образом:

  • На участках площадью до 4 000 кв. м — 200 кв. м
  • На участках площадью до 8 000 кв.м. — 200 кв.м. плюс квадратура, превышающая 4 000 кв. м, умноженная на 0,02
  • На участках площадью выше 8 000 кв.м. — 280 кв.м. плюс квадратура, превышающая 8 000 кв. м, умноженная на 0,01

Важный момент: при расчете разрешенной площади застройки не учитывается площадь ипогио — нижнего уровня, отметка которого не превышает полутора метров от поверхности земли. Обычно в его отношении вообще не применяется никаких ограничений, при условии, что высота конструкции от пола до потолка составляет не менее 2,2 м и не превышает 3 м.

На участках площадью менее 4 000 кв. м, которые примыкают к дорогам, соединяющим земли населенных пунктов, правила застройки отличаются. Строительные возможности таких земель уточняются в каждом отдельном случае. 

Для больших участков агротемахио, примыкающих к дорогам между населенными пунктами, допускается сегментация, которая позволяет увеличить площадь застройки.

Для участков, находящихся на первой линии от моря, действуют ограничения по этажности: на землях типа икопедо, высота строений не может превышать трех уровней, не считая ипогио. Для участков типа агротемахио лимит составляет два уровня и ипогио.

В случае с агротемахио, необходимо учитывать, что возведенные здесь постройки должны отстоять от границ участка не менее, чем на 15 м. Данное правило делает некоторые из участков непригодными для строительства

При строительстве нескольких домов на одном участке, необходимо соблюдать установленное ГОК расстояние между строениями. Для икопедо оно не может превышать 8 м, для агротемахио — 3,75 м. Кроме того, постройки на агротемахио должны соединяться крытой конструкцией шириной от 1 до 6 м, выполненной из тех же материалов, что и основные строения. На икопедо строения могут быть полностью отделены друг от друга.

Специалисты строительного отдела Greece Invest проводят полный анализ земельного участка для расчета коэффициента застройки и других строительных характеристик, параллельно осуществляя проверку юридической чистоты участка.

Учет площадей лестниц

Строительство многоэтажных зданий подразумевает наличие лестниц. Для более рационального использования строительных площадей, правила учета площади лестниц регулируются отдельно.

Так, при строительстве невысоких зданий, площадь наружных лестниц не учитывается. А в случае с внутренними лестницами, соединяющими ипогио с первым этажом (в Греции его называют исогио), их относят к площади исогио. 

В случаях, когда последний (верхний) лестничный пролет многоэтажного дома является продолжением лестницы, соединяющей ипогио с исогио, его площадь не включается в общий метраж жилой площади. 

Площадь внутренних винтовых металлических лестниц при строительстве не учитывается.

Технические строения

Технические сооружения необходимы для целей бытового обслуживания домов. Зачастую они возводятся между основными строениями с целью обойти правило о максимальном расстоянии между постройками. В последнем случае, все строения также должны соединяться крытой конструкцией, а техническое строение должно состоять хотя бы из одного уровня (не считая ипогио), площадь которого учитывается в качестве жилой.

Последовательность работ при строительстве

  1. Постановка задач инженеру-архитектору. На этом этапе важно довериться опытным профессионалам (https://greece-invest.ru/contacts) для разработки архитектурно-планировочного решения, которое удовлетворило бы заказчика и позволило получить разрешение на строительство дома в Греции
  2. Разработка проекта для получения разрешения на строительство. Параллельно получаются справки управления лестного хозяйства о том, что земли не входят в лесной фонд Греции, и управления археологии о том, что участок не представляет археологической ценности
  3. Подача заявки для получения разрешения на строительство. Здесь снова потребуются опыт и профессионализм инженера-архитектора для презентации и защиты проекта в градостроительной организации
  4. Строительные работы и осуществление технического надзора. На этом этапе, при выполнении земляных работ, требуется присутствие представителя археологической службы
  5. Окончание строительных работ. Этот этап включает завершение строительства, а также сбор и подписание необходимых документов для регистрации оконченного строительством объекта в градостроительной организации
  6. Сдача объекта в эксплуатацию. После завершения строительства, по усмотрению собственника возможно проведение дополнительных ремонтных либо отделочных работ

Разрешение на строительство в Греции 

Сроки и стоимость получения разрешения на строительство

Строительство домов в Греции невозможно без получения разрешения на строительство. В зависимости от ряда факторов, стоимость такого разрешения может отличаться для разных проектов. Прежде всего, к таким факторам стоит отнести:

  • тип и размер земельного участка
  • количество возводимых на участке строений
  • общую и жилую площадь помещений
  • площадь технических строений и ипогио

Для примера: в случае максимального использования строительных возможностей участка площадью 200 кв. м, не включая строительства бассейна, стоимость всех расходов при получении разрешения на строительство составит от 25.000 евро. В данную сумму входят затраты, связанные с разработкой проекта, государственные сборы и стоимость технического надзора при проведении строительных работ.

Срок получения разрешения на строительство составляет от нескольких месяцев до полугода. Для максимального ускорения процесса, лучше доверить процесс его получения профессионалам.

Разрешение на строительство бассейна

Для строительства бассейна на участке требуется отдельное разрешение. В Греции бассейн расценивается как предмет роскоши, а потому затраты на получение соответствующего разрешения могут показаться непропорционально большими. Ключевую роль при этом играет размер будущего бассейна. Несколько снизить расходы возможно, если получать разрешение одновременно с основным разрешением на застройку участка.

Внесение изменений в проект

После получения разрешения на строительство, изменения в утвержденный проект можно вносить только по согласованию с градостроительной организацией. Любые изменения оплачиваются дополнительно — стоимость зависит от количества и характера вносимых изменений.

Какие помещения относятся к жилой площади в Греции?

Термин «жилая площадь» в Греции имеет совершенно иное значение, нежели привычная нам сумма всех площадей жилых комнат. В соответствии с Общими Положениями о Строительстве, к жилой площади относятся все помещения, находящиеся в пределах постройки, за рядом исключений. Достаточно объемный список этих исключений приведен в упомянутых Положениях. К ним относятся, в частности, гаражные помещения, ипогио, площади лоджий и балконов и т.д.

TOP