Основная информация
Строительные нормы в Греции регулируются Общими Положениями о Строительстве (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, или ГОК), с учётом поправок, вносимых местными законодательными актами. Разобраться в Положениях довольно сложно — документ содержит множество отсылок и терминов, специфических именно для греческого законодательства. При этом, выгодные инвестиции в строительство недвижимости подразумевают максимальное использование возможностей участка. Решив построить дом в Греции, лучше заранее ознакомиться со строительными нормами и разобраться в хитросплетениях греческого законодательства.
Строительство предоставляет собственнику те же права на получение ВНЖ для владельцев недвижимости, что и покупка готового дома
Коэффициенты строительства
При определении строительных возможностей участка, применяются четыре основных коэффициента: площадь застройки, коэффициент застройки, коэффициент покрытия и этажность здания
ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ
КОЭФФИЦИЕНТ ПОКРЫТИЯ
КОЭФФИЦИЕНТ ЗАСТРОЙКИ
ЭТАЖНОСТЬ ЗДАНИЯ
Площади застройки
Важный критерий при определении строительных возможностей участков в Греции — тип земельного участка, предназначенного под застройку. Таких типов два: икопедо и агротемахио.
Икопедо — это земельный участок, находящийся в пределах строительного плана населённых пунктов. В зависимости от региона, коэффициент застройки икопедо составляет от 0,4 до 2,4.
Агротемахио, в переводе на понятную нам терминологию — это участок из категории земель сельскохозяйственного назначения. В Греции на них также разрешено строительство, хотя плотность застройки значительно отличается от икопедо. При этом на агротемахио
допускается строительство коммерческих объектов — к примеру, гостиниц, производственных площадей, а также установка солнечных панелей в целях получения электроэнергии для последующей продажи. Более того, коэффициент застройки в таком
случае вырастает до 0,2. Однако для получения разрешения на строительство отеля минимальный размер агротемахио должен быть от 1–1,5 Га в зависимости от региона. Для агротемахио разрешённая площадь застройки зависит от площади и исчисляется
следующим образом: — На участках площадью до 4.000 кв. м — 186 кв.м.
— На участках площадью до 8.000 кв.м. — 200 кв.м. плюс квадратура, превышающая 4.000 кв.м., умноженная на 0,02
— На участках площадью
выше 8.000 кв.м. — 280 кв.м. плюс квадратура, превышающая 8.000 кв. м., умноженная на 0,01
Для больших участков агротемахио, примыкающих к дорогам между населёнными пунктами, допускается сегментация, которая позволяет увеличить площадь застройки.
Для участков, находящихся на первой линии от моря, действуют ограничения по этажности: на землях типа икопедо высота строений не может превышать трёх уровней, не считая ипогио (цокольный этаж). Для участков типа агротемахио лимит составляет два уровня и ипогио.
В случае с агротемахио, необходимо учитывать, что возведённые здесь постройки должны отстоять от границ участка не менее, чем на 15 м. Данное правило делает некоторые из участков непригодными для строительства
При строительстве нескольких домов на одном участке необходимо соблюдать установленное ГОК расстояние между строениями. Для икопедо оно не может превышать 8 м, для агротемахио — 3,75 м. Кроме того, постройки на агротемахио должны соединяться крытой конструкцией шириной от 1 до 6 м, выполненной из тех же материалов, что и основные строения. На икопедо строения могут быть полностью отделены друг от друга.
Специалисты строительного отдела Greece Invest проводят полный анализ земельного участка для расчёта коэффициента застройки и других строительных характеристик, параллельно осуществляя проверку юридической чистоты участка.
Учёт площадей лестниц
Для более рационального использования строительных площадей правила учёта площади лестниц регулируются отдельно.
При строительстве невысоких зданий площадь наружных лестниц не учитывается. А в случае с внутренними лестницами, соединяющими ипогио с первым этажом (в Греции его называют исогио), их относят к площади исогио.
В случаях, когда последний (верхний) лестничный пролёт многоэтажного дома является продолжением лестницы, соединяющей ипогио с исогио, его площадь не включается в общий метраж жилой площади. Площадь внутренних винтовых металлических лестниц при строительстве не учитывается.
Технические строения
Технические сооружения необходимы для целей бытового обслуживания домов. Зачастую они возводятся между основными строениями с целью обойти правило о максимальном расстоянии между постройками. В последнем случае, все строения также должны соединяться крытой конструкцией, а техническое строение должно состоять хотя бы из одного уровня (не считая ипогио), площадь которого учитывается в качестве жилой.
Этапы работ при строительстве
Мы сотрудничаем с профессиональным архитектором, который разрабатывает архитектурно-планировочные решения. Вместе утвердим вариант, который удовлетворит ваши пожелания и позволит получить разрешение на строительство дома в Греции
Для получения разрешения на строительство требуется предоставить проект. Параллельно получаются справки управления лестного хозяйства о том, что земли не входят в лесной фонд Греции, и управления археологии о том, что участок не представляет археологической ценности
Здесь снова потребуются опыт и профессионализм инженера-архитектора для презентации и защиты проекта в градостроительной организации
Плюс осуществление технического надзора. На этом этапе, при выполнении земляных работ, требуется присутствие представителя археологической службы
Этот этап включает завершение строительства, а также сбор и подписание необходимых документов для регистрации оконченного строительством объекта в градостроительной организации
После завершения строительства, по усмотрению собственника возможно проведение дополнительных ремонтных либо отделочных работ. Мы также предоставляем эти услуги
Разрешение на строительство в Греции
Стоимость разрешения на строительство может отличаться в зависимости от разных факторов:
— тип и размер земельного участка
— количество возводимых на участке строений
— общую и жилую площадь помещений
— площадь технических
строений и ипогио
Для примера: в случае максимального использования строительных возможностей участка площадью 200 кв. м, не включая строительства бассейна, стоимость всех расходов при получении разрешения на строительство составит от 25.000 евро. В данную сумму входят затраты, связанные с разработкой проекта, государственные сборы и стоимость технического надзора при проведении строительных работ.
Срок получения разрешения на строительство составляет от нескольких месяцев до полугода. Для максимального ускорения процесса лучше доверить его профессионалам.
Для строительства бассейна на участке требуется отдельное разрешение. В Греции бассейн расценивается как предмет роскоши, а потому затраты на получение соответствующего разрешения могут показаться непропорционально большими. Ключевую роль при этом играет размер будущего бассейна. Несколько снизить расходы возможно, если получать разрешение одновременно с основным разрешением на застройку участка.
После получения разрешения на строительство, изменения в утверждённый проект можно вносить только по согласованию с градостроительной организацией. Любые изменения оплачиваются дополнительно — стоимость зависит от количества и характера вносимых изменений.
Участки для строительства
Смотреть всеВопрос-ответ
Термин «жилая площадь» в Греции имеет совершенно иное значение, нежели привычная нам сумма всех площадей жилых комнат. В соответствии с Общими Положениями о Строительстве, к жилой площади относятся все помещения, находящиеся в пределах постройки, за рядом исключений. Достаточно объемный список этих исключений приведен в упомянутых Положениях. К ним относятся, в частности, гаражные помещения, ипогио, площади лоджий и балконов и т.д.
Крытые гаражные помещения, или κλειστοί χώροι στάθμευσης — это примыкающие к дому помещения для стоянки транспорта площадью до 20 м. Могут располагаться как на уровне ипогио, так и исогио.
Законодательство не накладывает ограничений на расположение гаражных помещений на одном уровне с жилыми. Основное условие — к гаражу должен быть обеспечен беспрепятственный въезд для транспорта.
Складские помещения и кладовки могут быть расположены на любом этаже, без ограничений по размерам. При этом, если только они не находятся на уровне ипогио, их площадь будет учтена в качестве жилой.
Минимальная высота уровня исогио от пола до потолка должна составлять 2,4 м. Это сделано для того, чтобы избежать искусственного занижения уровня потолка в чертежах с целью надстроить дополнительный этаж.