Основная информация
Строительство дома в Греции начинается с выбора участка: будет ли это вилла на первой линии от моря, апартаменты в оживлённом туристическом посёлке или уединённый коттедж вдалеке от цивилизации — решать только вам. Но при выборе места нельзя забывать и о юридической стороне вопроса, ведь для разных категорий греческих земель существуют свои нормы и инженерно-строительные требования. Поэтому выбор участка для строительства дома — целая наука, со своими тонкостями и нюансами.
Типы земельных участков
Для того, чтобы разобраться в основах греческого землеустройства, необходимо понимать разницу между существующими категориями земель. Типы земельных участков в Греции отличаются от привычных нам категорий. При этом именно тип участка играет ключевую роль при определении его строительных возможностей и стоимости.
ИКОПЕДО
АГРОТЕМАХИО
Выбор земельного участка
Прежде, чем купить земельный участок в Греции, необходимо внимательно изучить особенности его расположения и строительные возможности. Помимо типа участка, есть ещё несколько важных моментов, определяющих возможности его использования, а также общих принципов оборота земель, без которых сложно сориентироваться в хитросплетениях греческого земельного права. Знание этих принципов необходимо для того, чтобы выгодно инвестировать средства, использовав строительные возможности земель по максимуму.
В вопросах использования земельных площадей, основную особенность греческого законодательства можно сформулировать так: если для России и стран СНГ при застройке используется принцип «не менее, чем», то Греция отталкивается от обратного принципа — «не более, чем». Объясняется это очень просто: из-за особенностей расположения и относительно небольших размеров страны, здесь не так много земель, пригодных для строительства. Поэтому значительная часть ограничений направлена на то, чтобы сэкономить имеющиеся ресурсы.
На что обратить внимание
Назначение участка — при выборе участка под застройку, важно учитывать виды разрешённого использования. Самые распространённые из них — для жилищного строительства и создания туристической инфраструктуры. В Греции виды разрешённого использования зависят от территориальной зоны, в границах которой находится конкретный участок. Как правило, каждый район имеет свои регуляции и предписания, но бывает так, что один район делится на зоны, для земель каждой из которых предусмотрены свои виды разрешённого использования. Подробнее узнать об использовании земель определённой зоны вы можете у специалистов Greece Invest (https://greece-invest.ru/contacts).
Выбирая участки под строительство, стоит обратить внимание на план градостроительного развития территории. Земли агротемахио, расположенные недалеко от населённых пунктов, могут быть впоследствии включены в градостроительный план, что ведёт к урбанизации участков. В этом случае, их категория будет изменена на икопедо, что значительно увеличит коэффициент застройки, а также повлияет на другие критерии: коэффициент покрытия, минимальная площадь участка для строительства дома, высотность, целевое использование и конечно же увеличит стоимость участка.
Рельеф — необходимо учитывать, что стоимость строительства на участках с большим перепадом высот может потребовать значительных затрат на земельные работы и подпорные стены.
Пятно застройки — Перед покупкой участка, необходимо определить пятно застройки — это часть участка на которой разрешено возводить строения. Нужно учитывать, что на агротемахио отступы от границы участка должны быть не менее 15 метров, а это означает что пятно застройки будет где-то в центре участка. Может оказаться так, что вида на море не будет с той части участка на которой можно строить.
Транспортная доступность — строительство дороги дело весьма затратное, кроме того дорога не находится в вашей собственности, а это означает, что кроме дополнительных затрат вам необходимо получить необходимые разрешения на прокладку дороги, поэтому перед покупкой участка если к нему не подходит асфальтовая дорога, необходимо сразу поинтересоваться кому принадлежит, та часть дороги, которая требует улучшения покрытия. Кроме того обратите внимание пройдёт ли по этой дороге строительная техника.
Археологическая зона — необходимо проверить не относится ли данный районе к археологической зоне. В случае если окажется, что ваш участок представляет интерес для археологов, вы обязаны будете уведомить археологическую службу о начале строительных работ и работник археологической службы будет присутствовать при копке котлована.
Удалённость коммуникаций — в случае с икопедо все коммуникации, как правило, либо подведены к участку, либо расположены очень близко, а вот при покупке агротемахио необходимо проверить расстояние до ближайшего электрического столба и источника воды т.к. стоимость прокладки коммуникаций полностью ложится на ваши плечи. Канализации на агротемахио как правило нет, в этом случае применяют как правило выгребные ямы. Наша компания при строительстве использует более совершённые и экологически чистые решения — систему биологической очистки.
Стоимость земельного участка является важным критерием, ведь она учитывается при расчёте цены недвижимости при подаче документов для получения ВНЖ для владельцев недвижимости.
![](/assets/img/str-norm.jpg)
Участки для строительства отеля
Строительство гостиниц допускается как на землях типа икопедо, так и агротемахио. В первом случае, площадь застройки остаётся такой же как и для жилой недвижимости. При строительстве отеля или другой коммерческой недвижимости на агротемахио коэффициент застройки значительно выше и обычно составляет 20%, в особых природоохранных зонах может быть 10%. Однако нужно учитывать, что далеко не каждый агротемахио подходит для строительства отеля. Для получения разрешения на строительства отеля на агротемахио его площадь должна быть 10.000–15.000 (в зависимости от региона), а тип использования участка должен быть — Туристический. Перед покупкой участка обязательно необходимо провести инженерно — строительную экспертизу и убедиться, что вы сможете построить на участке, то что задумали.
— Тип земельного участка
— Коэффициент застройки
— Назначение участка
— Коммуникации
— Транспортная доступность
— Рельеф
Участки для строительства
Смотреть всеВопрос-ответ
Популярные вопросы, которые нам задают клиенты по строительству в Греции
Участки в Греции измеряются в стреммах. 1 стремма приравнивается к 10 соткам, 1000 кв. м или 0,1 га.
Да, можно. Вы можете построить несколько домов и продать их с прилегающими участками. 4.000 кв.м. требуется для получения разрешения на строительство. Далее Вы можете продавать дома с прилегающими участками разделенные по Вашему усмотрению.
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью 4.000 кв.м. площадь застройки составляет 200кв.м.
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью от 4.000 до 8.000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв.м.+ оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью свыше 8.000 кв.м. площадь застройки составляет 280 кв.м.+ оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01
Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду,
офисы и т.д.) равен 0,2
Примеры:
4.000 = 200 кв.м.
6.000 = 200 + (6.000 - 4.000) * 0,02 = 240 кв.м.
8.000 = 280 кв.м.
10.000 = 280 + (10.000 - 8.000) * 0,01 = 300 кв.м.
20.000 = 280 + (20.000 - 8.000) * 0,01 = 400 кв.м.
На «АГРОТЕМАХИО» разрешено строительство не более 2-ух этажей + цокольный этаж.
Кроме жилых метров разрешено строительство цокольного этажа высота которого не должна превышать 2-ух метров.
Для увеличения коэффициента
застройки крупные участки чаще всего делят на участки по 4.000 кв.м. Например участок в 20.000 кв.м. можно разделить на 5 участков по 4.000 кв.м. и получить разрешение на строительство 200 кв.м. на каждом участке т.е. 5 * 200
= 1.000 кв.м. Для сравнения, на цельном участке 20.000 кв.м. можно построить всего 400 кв.м. Однако по новому закону разделить можно не каждый участок, а только те, которые прилегают к дороге
Для участков агротемахио, которые были разделены на несколько сегментов, предусмотрено право продажи как участка целиком, так и отдельных сегментов. Если участок уже представляет собой минимальный сегмент, то в случае продажи его части, вы не сможете самостоятельно получить разрешение на строительство, поэтому если например вы купили участок 40 соток и хотите построить дом на 20 сотках, а остальное продать, то целесообразно сначала получить разрешение на строительство двух домов, а затем продавать часть участка уже с разрешением.
Это популярная в Греции схема взаимовыгодного сотрудничества, при которой владелец участка предоставляет свой участок под застройку строительной компании, которая, в свою очередь, обязуется застроить его за счет собственных средств, а по завершении строительства, владелец земельного участка получает в собственность часть строений. Как правило, расчет этой части происходит по согласованию сторон на основе стоимости участка, и выражается в процентах.
Стоимость проведения эл-ва к участку оплачивается владельцем, но выполняется только государственной компанией ΔΕΗ она же и определяет стоимость работ в зависимости от необходимого кол-во столбов и трансформаторов, а также сложности работ. Примерная стоимость может доходить до 30 евро за метр.
Стоимость прокладки трубы для водоснабжения участка, составляет примерно от 5 до 10 евро за 1 кв.м.
Получить разрешение на бурение скважины крайне сложно, для этого в радиусе нескольких километров не должно быть водопровода или другой скважины. На практике многие делают скважины незаконно, без получения разрешения или получив разрешение на геотермию. В последствии такую незаконную скважину можно узаконить, задекларировав ее в соответствующей организации. Стоимость бурения и оборудования скважины составляет примерно 100 евро за метр.
Мы крайне не рекомендуем покупать участок без инженерно-строительной экспертизы. Что это означает на практике: наш инженер сначала проверяет все документы определяя все строительные нормы для данного участка, затем выезжает на участок вместе с топографом, выставляет границы участка и пятно застройки. Анализирует грунт, рельеф и другие детали связанные с строительством. Стоимость такой экспертизы составляет 200 евро, однако она может сохранить вам десятки тысяч.
Можете, однако нужно понимать, что разрешение на строительство выдается под конкретный архитектурный проект, а соответственно вам в любом случае потребуется его менять под свои нужды. Почти все участки в Греции продаются без разрешения на строительство за исключением случаев, когда собственник планировал сам застроить участок, получил разрешение и затем передумал и решил продать. Разрешение на строительство может действительно на 4 года и может быть продлено еще на 4.
Стоимость варьируется от производителя, технологии и кол-во человек, которые предположительно будут проживать. Средняя стоимость системы биологической очистки для дома на 6-8 человек составляет 3.000 евро.
- Свежий топографический план с указанием всех строительных норм заверенный в градостроительстве
- Справка из археологического хозяйства, о том что участок не относится к археологической зоне
- Справка из лесного хозяйства, о том что участок не является лесом
- Договор купли-продажи