Недвижимость в Греции, налоги в России: сколько и как платить

Приобретение земли и недвижимости за границей неизбежно вызывает у граждан Российской Федерации ряд вопросов о правовом статусе и налогообложении с точки зрения родного законодательства. Мы подготовили для покупателей и владельцев домов, таунхаусов, квартир, земельных участков в Греции краткий справочник юридически-налоговых аспектов законов РФ.

Есть ли ограничения на владение недвижимостью за рубежом?

Российское законодательство не ограничивает право своих граждан на покупку, владение и распоряжение земельными участками и объектами недвижимости в других странах.

Разрешение органов опеки потребуется для сделок с участием: 

• лиц, признанных недееспособными по ст. 29 ГК;
• малолетних и несовершеннолетних лиц, по ст. 26,28 ГК.

Для юридических лиц ограничения предусмотрены уставными документами.

Ряд стран ввели запрет на покупку земли или ценных активов иностранцами, в этом случае целесообразно создание юрлица с участием гражданина РФ. Греция не ограничивает для иностранцев количество, метраж и целевое назначение земельных участков и недвижимости. Единственный запрет - объекты в приграничных зонах Северо-Востока Греции. О том, какова стоимость содержания греческих апартаментов и вилл, читайте здесь.

Как влияет на налоги двойное гражданство?

Никак. Налоги выплачиваются налоговым резидентом; фискальным органам  важен срок пребывания в стране, а не гражданство. Стандартный срок пребывания в пределах страны ≥183 дня.

Кто является налоговым резидентом РФ?

• Физические лица, которые провели в России ≥183 дня, автоматически становятся налоговыми резидентами РФ. Принятые в июле 2020 года изменения в НК РФ предусматривают добровольное приобретение статуса налогового резидента для лиц, проживших на территории страны ≥90 дней.
• Юридические лица, зарегистрированные в России, а также иностранные компании, главный офис которых расположен на территории страны.

Нужно ли платить двойные налоги - и в Греции, и в России?

Нет. У стран есть СИДН (Соглашение об избежании двойного налогообложения). В этом случае уплаченные в Греции налоги (в частности, подоходный), будут учтены при расчеты выплат налоговыми органами РФ.

Нужно ли декларировать зарубежную недвижимость?

Обязательное декларирование доходов имущества предусмотрено для государственных служащих и членов их семей (ФЗ№273-ФЗ). Если стоимость покупки за рубежом превышает доход чиновника за 3 последних года, необходимо подтвердить законность источника дохода.

Можно ли открывать счета в иностранных банках?

Гражданам РФ – можно, кроме чиновников. В 2013 году Госдума приняла пакет антикоррупционных законов, прямо запрещающий наличие счетов в иностранных банках и акций иностранных компаний для определенных категорий госслужащих и их ближайших родственников. Как открыть счет в Греции и как проходит подготовка сделки, читайте здесь.

Кто является валютным резидентом и как отчитываться?

Любое физлицо с пребыванием на территории России ≥183 дня (ФЗ № 173-ФЗ). Лица, проживающие за рубежом более 1 года, лишаются статуса валютного резидента.

При наличии счета за рубежом валютный резидент обязан:

• Уведомить налоговиков в течение 1 месяца с момента открытия счета либо изменения банковских реквизитов. Нарушение сроков – штраф 1-1,5 тыс. руб. Не предоставление информации - штраф 4-5 тыс. руб.
• Ежегодно до 1 июля подавать отчет о движении средств за пределами РФ за прошлый календарный год. Нарушение сроков или порядка предоставления информации -  штраф от 300 руб. до 20 тыс. руб.

С 1.01.2020 г. освобождены от обязательства сдачи отчетов резидентов при одновременном соблюдении 2-х условий:

• сумма на счетах не превышает эквивалент 600 тыс. руб;
• счет находится в банке страны-члена ЕАЭС либо в стране, осуществляющей официальный обмен финансовой информацией по системе CRS (Common Reporting Standard). 

Греция не является членом ЕАЭС (она член ОЭСР и ФАТФ), но имеет соглашение с РФ об автоматическом обмене финансовой информации. Таких соглашений с РФ нет у США, Турции, Черногории, Великобритании.

Как оплатить покупку недвижимости в Греции?

В безналичной форме со своего счета в банке РФ либо иностранном банке. В случае, если для оплаты недвижимости использован незадекларированный в налоговых органах России счет, штраф может составить ¾  суммы сделки.

В целях финансового мониторинга банки могут затребовать в качестве подтверждения законности платежа копию договора купли-продажи и документы, идентифицирующие плательщика. В отдельных случаях потребуется подтверждение происхождения доходов.

Наличные расчеты при сделках с недвижимостью целесообразны исключительно на этапе предварительного соглашения с продавцом. Обо всех расходах на приобретение земельных участков, домов, вилл и апартаментов  в Греции читайте здесь. Для полной оплаты за купленный дом или участок наличный расчет неудобен. Ввозимые наличные суммы свыше 10 тыс. евро подлежат декларированию на таможне с подтверждением законности происхождения средств.

В каких еще случаях необходимо уведомить государство об активах за рубежом?

• Если доля налогового резидента в иностранной компании ≥25%, он передает налоговой сведения о корпоративных правах. Срок уведомления – 3 месяца с момента наступления события либо изменения статуса. Штраф за нарушение 50 тыс. руб.
• Если доля налогового резидента в иностранной компании ≥25%, он обязан уведомить о контролируемой иностранной компании. Срок до 20 марта следующего года. Штраф за нарушение 100 тыс. руб.

Какие налоги необходимо платить в РФ владельцу зарубежной недвижимости?

Земля, квартиры, апартаменты, дома, нежилые объекты, расположенные за границей, не облагаются налогом в Российской Федерации.

Есть три основных источника доходов, по которым потребуется заплатить налоги:

• материальная выгода при экономии на процентах по кредиту;
• продажа;
• доход от использования, в т.ч. сдачи в аренду.

Как рассчитывается налог на получение материальной выгоды по процентам?

Кредитные ставки зарубежных банков часто ниже российских. Разницу налоговики рассматривают как полученную материальную выгоду, подлежащую налогообложению по ставке 35%. Процентная ставка вашего кредита отнимается от 9% кредита в валюте либо 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ в рублях. Налог выплачивается от полученной разницы не позднее 1 дня с момента получения материальной выгоды.

Как рассчитываются налоги РФ при продаже недвижимости в Греции?

Для российских физлиц–резидентов при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности ≥5 лет, ставка налога = 0, вне зависимости от территориального расположения объекта. Если имущество было получено по наследству, нулевая ставка применяется при продаже объектов, находящихся в собственности ≥3 года.

При продаже участка, квартиры или виллы, которая находилась в собственности менее 5 (3) лет, ставка налога на доход физлиц = 13%.

Ст. 220 НК предусмотрена возможность имущественного налогового вычета для отдельных видов недвижимости (250 тыс. - 1 млн руб.) для минимизации расходов. О греческих налогах вы узнаете здесь.

Как рассчитать налог с дохода от сдачи в аренду недвижимости за границей?

Все зависит от статуса налогоплательщика. У юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в том числе на упрощенной системе, ставки ниже. У физлиц ставка НДФЛ = 13%.

С 1.01.2019 г. при сдаче апартаментов налоговый резидент обязан открытии ИП и выбрать один из вариантов:

• ОСН (общая система налогообложения). Ставка 13% + ведение учета доходов и отчетность, в  т.ч. по НДС;
• УСН (упрощенная система налогообложения) по ставке 6% от совокупного дохода либо 15% от разницы между доходами и расходами.

Введенный с 01.01.2020г. льготный налоговый режим «для самозанятых» не распространяется на доход от сдачи в аренду объектов недвижимости за рубежом.

При открытии юридического лица концептуальное значение имеет юрисдикция. Расчет налоговой нагрузки и сравнительный анализ преимуществ резидентуры РФ или Греции вам предоставят наши специалисты.

Есть ли налог на наследство владельца греческой недвижимости?

После смерти физического лица российские наследники освобождены от уплаты НДФЛ. Но обязаны уплатить госпошлину. Ставка:

• 0,3% стоимости наследства для наследников 1 и 2 очереди;
• 0,6% - для остальных наследников.

Налогообложение наследства на Пелопоннесе облагается по сложной схеме, поэтому рекомендуем заблаговременно выяснить у наших специалистов все варианты налоговой оптимизации.

Нужно ли сообщать о получении внж в Греции?

Да, граждане России обязаны поставить в известность Федеральную миграционную службу о получении вида на жительство в течение 60 дней с момента наступления события. Если в этот момент вы находитесь вне пределов РФ, то обязаны сообщить о внж не позднее 30 дней с момента первого визита в Россию.

Нарушение требований влечет уголовную ответственность с наказанием до 400 часов исправительных работ. Нарушение сроков либо неправдивые сведения – штраф 0,5-1 тыс. руб.

Налоговое законодательство РФ и Греции постоянно трансформируется. Мы отслеживаем все новации. Самую актуальную информацию и ожидаемые тренды налогообложения вы получите во время консультаций наших менеджеров.